Bytové domy se opravují dál i bez dotací

Datum: 3.1.2013

V uplynulých deseti letech se stát každoročně dotačně podílel na podpoře oprav, rekonstrukcí a modernizací bytových domů. Díky Programům Panel a Zelená úsporám se řada vlastníků rozhodla pro komplexní rekonstrukce svých nemovitostí. Loňský rok byl tak po dlouhé době prvním, kdy byla dotační podpora těchto investic nulová. Jak se tento stav projevil v zájmu bytových družstev a SVJ o opravy svých domů a současně o čerpání úvěrových prostředků na tyto účely, jsme se zeptali Ing. Ladislava Kouckého, manažera pro bytová družstva a SVJ z ČSOB.

Jak se projevuje absence státní dotační podpory v zájmu bytových družstev a SVJ o čerpání úvěrů na opravy jejich domů?

Když jsme se v závěru loňského roku snažili predikovat, jak se nejen absence dotačních programů, ale i razantní zvýšení DPH na stavební práce spojené s bydlením, projeví v zájmu družstev a SVJ o investice a jejich krytí úvěrovými prostředky, byly naše odhady velice pesimistické. Oproti roku 2011, který byl pro ČSOB rekordním v tom smyslu, že klienti z řad bytových družstev a SVJ u ČSOB čerpali úvěry v objemu přesahujícím 6 miliard korun, jsme odhadovali, že investiční aktivita se razantně sníží, což se zákonitě projeví na výrazném poklesu poptávky po tomto typu úvěrů. První měsíce loňského roku nám bohužel dávaly za pravdu – objem nově poskytnutých úvěrů se pohyboval na polovině stavu roku předchozího. Zlom však nastal v červnu 2012, kdy poptávka po úvěrech přesáhla nejen měsíční průměr prvních pěti měsíců, ale byla dokonce vyšší než v roce 2011. Počet nově schválených úvěrů v dalších měsících tento trend již potvrzuje a je reálné, že výsledný objem nově poskytnutých úvěrů na konci roku 2012 mohl zaostat za čísly z roku 2011 maximálně o 10 – 15 procent. Z toho je patrné, že ani absence dotací nezabrzdila proces obnovy bytového fondu a že vlastníci domů vidí hlavní přínosy takové investice nejen ve snížení energetické náročnosti svého domu, ale zejména v redukci nákladů spojených s bydlením - při současném navýšení hodnoty svého majetku.

Čím si vysvětlujete, že objem investic a návazně i poptávka po úvěrech na jejich krytí ani v roce 2012 nikterak výrazně neklesl?

Těch faktorů je určitě více. Vlastníci bytových domů, kteří byli již začátkem roku pro investici rozhodnuti, čekali pár měsíců, zda přeci jen nějaký dotační program nebude obnoven. Když došli k závěru, že tomu tak určitě nebude, začali se poptávat po aktuálních podmínkách úvěrování. V tom okamžiku zjistili, že úvěry pro bytová družstva a SVJ byla v roce 2012 k mání za bezkonkurenčně nízké ceny – úrokové sazby se u těchto úvěrů pohybovaly na historickém minimu a získat například úvěr se splatností 15 let se sazbou pod 4 % je zcela běžné. Vlastníci tak jsou ve stejné pozici jako jejich předchůdci, kteří sice získali před pár lety dotaci z Programu Panel, která jim snížila úrokovou sazbu z úvěru o 2,5 %, ale úvěr v té době čerpali za úrokovou sazbu pohybující se kolem 6 %. Tou druhou, a jistě ne nezajímavou pobídkou, se ukázala akční nabídka například ČSOB, která měla podmínky úvěrování pro tyto klienty ještě více zatraktivnit. To, že ČSOB nabízí až dvacetiletou splatnost úvěrů, možnost anuitního splácení a současně nepožaduje u SVJ žádné zajištění úvěru (u BD pouze formou biankosměnky), se stalo v posledních letech již standardem. V roce 2012 však banka přišla i s dalšími výhodami, jenž se okamžitě staly lákavé pro klienty, kteří se rozhodovali, zda s investicí začít právě v loňském roce a financovat ji s použitím úvěru. ČSOB nejen že nepožaduje žádné zapojení vlastních zdrojů do financování investice, ale navíc jste u ní za schválení a poskytnutí úvěru nezaplatili až do konce loňského roku žádný poplatek. A to není vše – pokud úvěrovaná investiční akce přinese úsporu energií, banka vám ještě formou příspěvku vrátí 1 % z objemu úvěru na váš účet. Jak ukázaly poslední měsíce, tak taková nabídka oslovila již několik set bytových družstev a SVJ, která se rozhodla úvěr loni čerpat právě u ČSOB.

Státní fond rozvoje bydlení připravuje na rok 2013 spuštění Programu JESSICA, který by měl opět rekonstrukce bytových domů podpořit. Jak odhadujete, že se tento program projeví v zájmu bytových družstev a SVJ o bankovní úvěry?

Na úvod bych chtěl předeslat, že vlastníci bytových domů by měli již zapomenout na to, že by stát opravy jejich domů podporoval formou přímých či nepřímých dotací. Celý Program Jessica (na nějž by měl v budoucnu navázat Program Panel 2013+) je založen na poskytování úrokově zvýhodněných úvěrů, které by měly pokrýt maximálně 90 % rozpočtových nákladů investice. V roce 2013 se zatím uvažuje spíše s jeho zkušebním náběhem, který bude mít řadu omezení. Když pominu fakt, že jej budou moci zpočátku zřejmě využít pouze vlastníci bytových domů v 41 vybraných městech (tam, kde již nyní funguje Program IPRM), pak hlavním omezením bude objem peněžních prostředků, které tento Program bude mít k dispozici. Podle posledních informací to bude cca 600 milionů korun. Jen pro srovnání – pokud ČSOB poskytla v roce 2011 bytovým družstvům a SVJ úvěry v objemu přes 6 miliard korun a současně má přibližně třetinový podíl na trhu nově poskytnutých úvěrů pro tyto klienty, pak s půjčkami a úvěry od ostatních bank a stavebních spořitelen tento trh absorboval přibližně 20 miliard nových úvěrů – oproti tomu je 600 miliónů opravdu jen kapkou v moři. Z tohoto pohledu bude přínos předmětného programu opravdu minimální a banky se tak nemusí bát, že by měl výrazný vliv na snížení poptávky po jejich úvěrech. Spoléhat tedy na to, že investici odložíme do roku 2013 a využijeme zvýhodněného úvěru z Programu Jessica, by se nemuselo družstvu či SVJ vyplatit – jednak lze odhadovat, že prostředky v tomto programu budou velice brzy po jeho vyhlášení vyčerpány, program se nebude vztahovat na všechny lokality a hlavně nelze zaručit, že ještě i v roce 2013 budou dlouhodobé úvěry na opravy a rekonstrukce bytových domů poskytovány bankami za tak nízké úrokové sazby, jako tomu bylo v roce 2012.