Situace na současném rezidenčním trhu

Datum: 9.12.2010

Všichni s jistotou víme, že období stále rostoucích cen bytů a relativně lehce dostupných hypoték je definitivně pryč. Ani předpokládané ekonomické oživení (měřeno růstem hrubého domácího produktu – HDP) nevrátí realitní trh do situace v jakém byl v roce 2007 či maximálně počátkem roku 2008.

I při respektování charakteristiky rezidenčního trhu (trh s byty a rodinnými domky) lze říci, že v celé ČR převažuje tendence vyčkávání na obou stranách, tj. na straně nabídky i poptávky. Ten, kdo není okolnostmi nucen rychle svoji nemovitost zpeněžit či naopak rychle řešit svoji bytovou situaci právě nákupem vlastní nemovitosti, ten zpravidla čeká. Prodávající čeká, že se najde kupec, který zaplatí požadovanou cenu, ačkoli po dobu řady měsíců se nikdo takový nenašel. Trvá tedy na své představě o ceně a odmítá dostatečně slevit, aby cena byla v daný čas akceptovatelná pro zájemce. Potenciální kupec zpravidla kalkuluje na další pokles cen bytů, často aniž by příliš intenzívně hledal byt za přiměřenou cenu, prostě počítá s tím, že za několik měsíců či za rok ceny klesnou a pak bude teprve hledat.

Současný stav, který lze charakterizovat jako „zamrznutí trhu s byty“ neprospívá nikomu ze zúčastněných. Jak se tedy zachovat v případě, že chcete prodat svoji nemovitost (byt či rodinný dům) za co nejvyšší cenu, ale nevíte, zda prodat nyní (a zpravidla slevit ze svého požadavku na výši ceny) nebo čekat třeba i rok či dva a věřit, že ceny během této doby vzrostou.

Zde je nutné připomenout, že se jedná o složitou úvahu a že stanovení aktuální ceny, resp. odhad jejího vývoje do budoucna ovlivňuje celá řada faktorů. O těch nejdůležitějších se zmíníme v tomto článku, přesto doporučujeme obrátit se na solidní a zavedenou realitní kancelář působící v regionu, kde se vaše nemovitost nachází. Jedině zkušený realitní makléř – zejména na základě informací o uskutečněných prodejích v dané lokalitě – dokáže s velkou mírou přesnosti stanovit za kolik je váš byt či rodinný dům prodejný.

V každém případě stanovení reálné výše požadované ceny za vaši nemovitost pro její inzerování je věc zásadně ovlivňující úspěšnost a rychlost nalezení kupce. Vyvarujte se taktiky „nejdřív zkusíme vyšší cenu a když se nenajde zájemce, budeme cenu snižovat“. Takového postupu si totiž řada zájemců, kteří takový byt v dané oblasti hledají, rychle všimnou: pro mnohé z nich to sníží věrohodnost nabídky a buď zcela ztratí zájem nebo budou dál vyčkávat v očekávání dalšího snížení ceny.

Jestliže se nechcete spolehnout na názor jednoho makléře, resp. jedné realitní kanceláře, konzultujte otázku prodeje a stanovení optimální ceny u dvou či tří zprostředkovatelů. Poté však doporučujeme pověřit jen jednu realitní kancelář zprostředkováním prodeje vaší nemovitosti, tj. uzavřít s kanceláří tzv. výhradní zprostředkovatelskou smlouvou. Rozšířená představa, že více kanceláří prodá vaši nemovitost za vyšší cenu a rychleji je zcela mylná. Pro srovnání – představa, že např. při prodeji auta pověříte jeho prodejem několik autobazarů je samozřejmě komická, u nemovitostí to může vypadat jako správný postup.

Vraťme se k původní otázce, to je zda prodat v současné době nebo čekat na případný růst cen. Pro zodpovězení této otázky bude nutné vycházet i z toho, o jaký typ nemovitosti se jedná a v jaké je konkrétní lokalitě. Lze předpokládat, že budoucí cenový vývoj (stejně jako dosud) bude poněkud odlišný např. u panelových bytů na okraji menšího města ve srovnání s byty v cihlových domech v centru krajského města. Vztah nabídky a poptávky po vlastnickém bydlení ovlivní také drastické snížení nové výstavby bytů, ale zda tento faktor bude mít takový vliv, aby způsobil opětovný – byť mírný – růst cen a kdy k němu popř. dojde, lze jen velmi těžko odhadnout.

Máte-li na prodej byt a makléř v realitní kanceláři vám sdělí, že reálná cena, za kterou by mělo být možné najít kupce, činí 2,2 mil. Kč a vaše představa je cca o 250 tis. Kč vyšší, pak je jen na vás, jak se rozhodnete.

Jsou jen tři varianty:

zkoušet prodat na vyšší cenu
cenu nejdřív snížit a poté dát do prodeje
prodej odložit o rok či déle

a věřit, že později bude možné prodat za více než 2,2 mil Kč.

Při pozdější realizaci prodeje je vhodné vzít v úvahu nejen možnost, že ani např. za dva roky nebude váš byt prodejný za více než 2,2 mil. Kč (popř. ani za tuto částku), ale také postupné znehodnocování peněz inflací, která může být i vyšší než v současné době.

V každém případě postupujte při realitních obchodech vždy uvážlivě, s rozmyslem, před podpisem jakéhokoli dokumentu si text důkladně pročtěte, nic nepodepisujte pod tlakem v časové tísni. Seznamte se důkladně nejen s vašimi právy, ale i povinnostmi, vždy věnujte pozornost případným sankcím, které z dané smlouvy mohou být vůči Vám uplatněny, jestliže porušíte smluvní podmínky.

Aspekty ovlivňující prodej nemovitosti domu nebo bytu

O tom, co způsobilo krizi na světovém nemovitostním trhu se toho napovídalo dost a dost. Před pár lety to spadlo takříkajíc z čistého nebe v zámoří. Nikdo by to byl tehdy neočekával. To, co se stalo tam, přehnalo se vzápětí přes Evropu. A je to tak trochu jako se současnými povodněmi. Všichni teoreticky ví, za jakých podmínek se může stát to, či ono, když meteorologické zprávy varují, ale až realita vody v kuchyni lidi vyhání ze zatopených domů. A potom se začne teoretizovat o tom, co mělo předcházet mnohdy nepředstavitelné zkáze. Podobné to je i se současnou krizí nemovitostí. Dokud u nás nebylo možné získat hypotéku a převážná část nemovitostí byla nakupována za hotovost, laická i odborná veřejnost oprávněně nárokovala tento finanční instrument na náš trh. Jakmile se však banky do půjčování peněz na bydlení pustily a například v USA půjčily prakticky komukoli, roztočil se kolotoč závratného růstu cen nemovitostí. Také u nás někteří majitelé a developeři donedávna nevěděli, co už si za své byty, či domy říct. Dnes se situace postupně uklidňuje. Dostává se do „normálu“.

Naše banky se ze špatných zkušeností v zámoří poučily asi nejrychleji a půjčit si na bydlení nebylo v minulém roce tak snadné, jako dříve. Celkem logicky se banky obávaly, aby jim v portfoliu nezůstaly těžko prodejné byty, na které půjčily více než měly. Ostatně také půjčovat jsme se začali obávat přímo úměrně se strachem ze ztráty zaměstnání.

Krize nekrize – život jde dál. Lidé potřebovali, potřebují a budou potřebovat bydlet. Budou proto byty, domy, případně pozemky nakupovat. Někteří proto, aby uspokojili svoji aktuální potřebu bydlet, jiní aby pomohli ke startu do života svým dětem a někteří také proto, aby dlouhodobě uložili své vydělané finanční prostředky a mohli své nemovitosti pronajímat těm, kteří na koupi nedosáhnou a rozhodnou se proto raději pro nájem.

To, za kolik se nemovitosti nakupovaly včera a za kolik se budou nakupovat zítra, je předmětem mnoha diskuzí a kdyby to někdo věděl s naprostou jistotou, měl by vystaráno…

Ceny nemovitostí závisí na poměru nabídky a poptávky. Známým zaklínadlem pro cenu nemovitosti je pak především lokalita. Když se rozhodnete ke koupi bytu, počítejte s tím, že umístění vysněné nemovitosti může cenu významně ovlivnit. A proto, nemáte-li neomezené zdroje a potřebujete více místností pro uspokojení potřeb větší rodiny, raději rovnou zapomeňte na centrální městské lokality a vydejte se třeba na sídliště. Ostatně i tam můžete najít dnes nemovitosti, které poskytují to, co od nich očekáváte. Infrastruktura je i v těchto oblastech stále lepší. Pokud se rozhodnete prodat svoji nemovitost a chcete ji prodat co nejvýhodněji, rozhodně se pokuste domluvit se zkušeným realitním makléřem v zavedené realitní kanceláři. Určitě se to vyplatí, i když tato služba není zadarmo. Novým prvkem, o kterém se v souvislosti s prodejem nemovitostí také hovoří, a který je poměrně účinný, je tzv. homestaging.

Homestaging je stručně řečeno profesionální prezentace nemovitosti na prodej nebo pronájem.

První dojem z návštěvy nemovitosti bývá ten nejdůležitější, a to si většina prodávajících či pronajímatelů neuvědomuje. I k nám se dostává to, co je v zahraničí stále více a více obvyklé. Nemovitost se totiž před uvedením na trh, ať už k prodeji nebo k pronájmu, připravuje. To znamená, že není nabízena ve stavu, jak ji právě někdo opustil nebo ještě obývá. Podaří-li se nemovitost správně připravit, pak se stane snáze obchodovatelnou. I nenáročné zásahy do nemovitosti ji dokáží zatraktivnit a tím se podaří prodej realizovat v kratším čase a mnohdy za výhodnějších podmínek.