Klíče od společných prostor - kdo na ně má nárok?

Datum: 7.12.2020

Do poradny sousedé.cz jsme obdrželi dotaz na téma klíčů od společných prostor. Kdo na ně má nárok a kdo ne? Smí je předseda někomu dát? Smí on sám rozhodovat, kdo klíče od společných prostor obdrží?

Představte si klasický panelák. 12 pater, 77 bytových jednotek. K zadnímu vchodu vedou dvoje dveře. Oboje zamčené. Řeknete si, že v případě potřeby si je odemknete a projdete. Ale to bohužel nejde, jelikož jediné klíče má u sebe předseda SVJ. Ten klíče nechce nikomu vydat. Aby toho nebylo málo, je požárním únikovým východem vstup na střechu, který je ale také uzamčen. Klíče má opět ve svém držení pouze předseda SVJ. Klíče nechce nikomu vydat, aby nevznikl průvan při požáru. Obyvatelům se to nelíbí, ale nikdo neví, kdo je v právu.

Jedná předseda SVJ správně?

Poprosili jsme o odpověď jednoho z našich partnerů - Ladislav Drha, advokátní kancelář s. r. o. Dle jejich právníka mají ze zákona vlastníci nárok na klíče a právo vstupu do společných prostor domu. Pouze v případě, že by bylo vysloveně ve stanovách zakotveno, že klíče od těchto prostor má k dispozici pouze předseda/výbor, tak by k nakládání s nimi byly oprávněny pouze tyto osoby.

Nahlédněte do stanov

Pokud sami řešíte podobný problém, projděte si stanovy vašeho SVJ a ověřte si, zda v nich nemáte podobnou zmínku. Není ve stanovách uvedena? Pak máte nárok na klíče (pokud jste vlastník bytu) stejně jako ostatní vlastníci nebo předseda SVJ.

Text: (ss)

Foto: archiv redakce

Zvýšení úhrad do fondu oprav

Naše SVJ si nedávno zvýšilo měsíční úhrady do fondu oprav z důvodu plánované rekonstrukce (střechy, fasády). Někteří členové SVJ nám už avizovali, že nyní nebudou mít možnost hradit tyto zvýšené měsíční příspěvky z důvodu snížení jejich příjmů. Jak tuto situaci řešit?

Úvodem mi dovolte zmínit, že ve své odpovědi budu vycházet především z obecné právní úpravy společenství vlastníků jednotek obsažené v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „OZ“).

Předně uvádím, že vycházím ze skutečnosti, že „fondem oprav“ jsou myšleny příspěvky na správu domu a pozemku ve smyslu ust. § 1180 OZ, jež bývají někdy nesprávně označovány jako „fond oprav“. Dále poukazuji na to, že ke zvýšení nebo snížení příspěvků na správu domu a pozemku (na opravy) může obecně dojít, pakliže se na tom usnese shromáždění SVJ. Každý vlastník jednotky má poté povinnost tyto odsouhlasené příspěvky hradit. Pokud příslušnou částku včas neuhradí, dostává se do prodlení a vzniká mu tak dluh vůči SVJ, který je SVJ oprávněno vymáhat.

Je také nutné si uvědomit, že příspěvky na správu domu a pozemku, jak samotné označení napovídá, slouží k úhradě nákladů na provoz domu a pozemku (společných částí). Tedy pokud by vlastníci jednotek nehradili příspěvky na správu domu a pozemku, nebylo by v krajním případě např. ze strany SVJ možné splnit závazek uhradit platby dodavatelům podílejícím se fakticky na správě a údržbě domu. K tomuto jen poznamenávám, že za případné dluhy SVJ ručí každý z členů SVJ v poměru podle velikosti podílu na společných částech, tedy případné dluhy SVJ mohou dopadnout i na jednotlivé členy SVJ.

Důležitá je v této věci role výboru nebo předsedy SVJ. Výbor SVJ, případně předseda SVJ, by jako statutární orgán měli kontrolovat, zda členové SVJ řádně hradí odsouhlasené platby, což souvisí s obecnou povinností členů výboru nebo předsedy SVJ postupovat při výkonu svých funkcí s péčí řádného hospodáře. Pokud by členové výboru nebo předseda SVJ zjistili, že někteří vlastníci jednotek řádně nehradí příspěvky na správu domu a pozemku, měli by začít situaci včas řešit a učinit příslušné kroky k vymáhání takových plateb; zejména by měli předejít tomu, aby došlo k promlčení nároků SVJ. V opačném případě totiž může členům SVJ nebo předsedovi hrozit, že budou muset nahradit škodu, která by nevymáháním dlužných částek SVJ vznikla. Na druhou stranu je ale samozřejmě nutné brát v potaz, že aktuální epidemie koronaviru označovaného jako SARS-CoV-2 je mimořádnou událostí, která zcela určitě může mít vliv na platební schopnost členů SVJ. Lze proto doporučit, aby v každém případě výbor či předseda SVJ komunikoval se členy SVJ ohledně schopnosti hradit příspěvky na správu domu a pozemku. V případě, kdy u některých členů SVJ hrozí neschopnost tyto příspěvky (částečně) hradit např. v důsledku ztráty zaměstnání, považujeme za vhodné se s takovými členy individuálně domluvit na úhradě plateb – např. sjednat splátkový kalendář.