Revitalizace bytových domů podporuje stát i banky

Datum: 24.3.2017

Proces obnovy bytového fondu, zejména snižování jeho energetické náročnosti, je stále aktuálním tématem. Zásadním předpokladem pro jeho úspěšnou realizaci je ale zajištění finančních prostředků. Situace v této oblasti se výrazně zlepšila po té, co stát začal formou přímých dotací podporovat investiční akce, které ve svém důsledku takové úspory přinášejí.

Navíc se úroky z úvěrů drží na velice nízké úrovni a banky se snaží nabídku dotačních programů nejen doplnit vhodnými úvěrovými produkty, ale současně je i dále zatraktivnit formou určitých slev a bonusů. Z jakých zdrojů lze v současné době výhodně financovat opravy a rekonstrukce bytových domů jsme se zeptali ing. Ladislava Kouckého, manažera pro bytová družstva a SVJ z ČSOB.

Které státní dotační programy podporují revitalizace bytových domů a jaký je o ně zájem?

Minulé období ukázalo, že v letech, kdy stát cestu kvalitních rekonstrukcí a snižování výdajů za energie masivně dotačně podporoval, rostl i zájem vlastníků bytových domů o opravy a rekonstrukce svých nemovitostí. Největší zájem o revitalizace tak byl zejména v letech, kdy stát nabízel dotace z programu Panel nebo Zelená úsporám. V té době i banky zaznamenaly enormní nárůst požadavků klientů na úvěrování oprav bytového fondu. Od loňského roku mohou vlastníci bytových domů, po delší době, opět plně využít státních dotačních programů, které výslednou cenu provedené investice výrazně sníží. Bytová družstva (BD) a společenství vlastníků (SV) na území Prahy tak mohou požádat o dotaci z programu Nová Zelená úsporám (NZÚ), ve zbytku republiky pak jsou připraveny zdroje z Integrovaného regionálního operačního programu (IROP). V průběhu roku se navíc poměrně sjednotily jak požadavky obou programů, tak i výše možné podpory. Výsledkem je, že realizovanou investici lze právě díky této dotační podpoře zlevnit v průměru o 30 %. Kromě NZÚ a IROP se loni objevil i další zajímavý program vyhlášený MMR ČR pod názvem Bytové domy bez bariér, který rovněž nabízel přímé dotace. Byl zaměřen zejména na podporu výstavby nových výtahů v domech, které je dosud neměly. V tomto programu alokovaných 35 mil. Kč však bylo záhy vyčerpáno. V říjnu 2016 byl program vyhlášen i pro rok 2017 – jistě o něj bude zase enormní zájem. Kromě těchto dotačních programů byl i v roce 2016 funkční program Panel 2013+, administrovaný SFRB, který stále přijímá žádosti o úrokově zvýhodněné úvěry. Vzhledem k velice nízké úrovni úrokových sazeb z bankovních úvěrů je však tento program atraktivní pouze pro ty zájemce, kterým stačí splatnost do 10 let – v takovém případě lze získat úvěr s úrokovou sazbou 0,75 % p.a., což žádná banka nenabídne. Na první pohled lze tedy konstatovat, že tak široká podpora revitalizací bytových domů tu již řadu let nebyla a že de facto každý má možnost na nějakou formu dotace či podpory snadno dosáhnout. Bohužel realita uplynulého roku ukazuje, že ani tato maximální podpora zatím nevede k nějakému razantnímu zvýšení zájmu o opravy a rekonstrukce domů ve vlastnictví BD či správě SVJ. Z minulosti je prokázáno, že výše nákladů spojených s realizací revitalizací a objem poptávaných úvěrů jsou spojité nádoby – při stavebním boomu současně i rostl zájem o úvěry. V loňském roce ale např. ČSOB poskytla o něco méně úvěrů pro klienty typu BD a SV než za srovnatelné období v minulých letech. Ostatní banky na tom musí být podobně, protože ČSOB nejen že loni neklesal její třetinový tržní podíl, ale dokonce se mírně navýšil - tzn., že ani ostatní peněžní ústavy se nesetkávají s nějakou zvýšenou poptávkou po úvěrech pro BD a SV.

V čem vidíte příčinu nižšího zájmu o využití státních podpůrných programů?

Myslím, že příčin je více, ale současně není na místě jakkoliv nabízenou státní pomoc zatracovat či zpochybňovat – jinak řečeno: buďme za ni rádi! Tou hlavní příčinou je podle mého názoru skutečnost, že nadpoloviční většina bytového fondu v minulých 15 letech nějakou formou revitalizace prošla. Značná část domů, zejména panelových, je již nějakým způsobem opravena, zateplena, má vyměněná okna a tudíž již nemá možnost splnit parametry pro získání dotace. Druhým důvodem je bohužel stále značná administrativní náročnost spojená s podáním a vyřízením žádosti o dotaci. Aniž bych chtěl členy statutárních orgánů BD a SV nějak podceňovat, musím z praxe konstatovat, že zvládnout bezchybně celý proces podání žádosti o dotaci, zejména z programu NZÚ či IROP, bude pro většinu BD a SV velkým oříškem resp., že většina z nich se bude muset (samozřejmě za úplatu) obrátit s prosbou o radu nebo pomoc na některou z dodavatelských či poradenských společností. Např. v podmínkách programu IROP je uvedeno, že před podáním žádosti o dotaci nesmí být provedeno výběrové řízení na dodavatele, uzavřena dodavatelská smlouva či zahájeny stavební práce a čerpán úvěr. Navíc výběrové řízení musí proběhnout v souladu se zákonem, s čímž se menší BD či SV dosud ještě nesetkala. Třetím důvodem je skutečnost, že např. program NZÚ je otevřen pro bytové domy až do roku 2021 a že žádosti o dotace z něj lze podávat před, v průběhu, ale i až po dokončení investice. I u programu IROP, který zatím přijímá žádosti do listopadu 2017, je ale vysoce pravděpodobné, že bude pokračovat i v dalších letech. Chci tím říci, že zástupci BD a SVJ mají poprvé v historii jistotu, že dotační zdroje „nevyschnou“ a že tudíž není důvod přípravu investice a její realizaci nějak uspěchat. Doufejme tedy, že zájem o předmětné dotace do budoucna jen poroste.

Jaká je role bank v tomto procesu a jaké výhody nabízejí?

Téměř všechny podpůrné dotační programy jsou postaveny tak, že k výplatě dotace dojde po té, co je investice realizována a současně je doloženo splnění projektovaných parametrů. Vlastníci bytových domů, zejména BD a SV, tedy ve většině případů potřebují minimálně úvěrem překrýt období do vyplacení dotace. Od bank se tedy očekává, že úvěrem nejen pokryjí náklady rekonstrukce, ale současně umožní provedení mimořádné splátky úvěru z dotace, což povede ke snížení výše spláceného úvěru a při zachování výše měsíční anuitní splátky i ke zkrácení jeho splatnosti - a tudíž i k výraznému snížení celkových úrokových nákladů. Pokud např. klient před podpisem úvěrové smlouvy ČSOB sdělí, že má zájem požádat o dotaci, kterou bude chtít použít na mimořádnou splátku úvěru, bude mít již v úvěrové smlouvě zakotveno, že takovou splátku může provést i při fixní sazbě bez hrozby jakékoliv sankce. Kromě toho je dnes řada bank připravena úvěrovaným BD a SV minimalizovat či zcela odpustit poplatky s úvěrem spojené – v ČSOB je to např. automaticky v případě fixace úrokové sazby na 10 a více let. ČSOB navíc, jako jediná banka, ještě stále nabízí možnost získat dotaci 1 % z objemu poskytnutého úvěru v případě, kdy úvěrovaná akce přinese úsporu energií. Tuto dotaci lze obdržet i při souběžném využití dotace z programu IROP či NZÚ. Jen za prvních 9 měsíců loňského roku ČSOB takto podpořila 347 úvěrů v celkovém objemu 1,3 miliardy korun.