tisk ]Běžná údržba a drobné opravy
Dne 1. 1. 2014 vstoupil v účinnost nový občanský zákoník (dále jen NOZ) č. 89/2012 Sb., který v § 2257 odst. 2 stanoví, že „Nájemce provádí a hradí pouze běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.“ Do 31. 12. 2015 nebyly žádným způsobem definovány pojmy „běžná údržba“ a „drobné opravy“ a mohly působit problémy ve vztahu mezi pronajímatelem a nájemcem. Dne 26. 10. 2015 vyšlo ve Sbírce zákonů k provedení § 2257 novéh
o občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které vymezuje výše uvedené pojmy. Toto nařízení je účinné od 1. 1. 2016.
Podle § 2 výše uvedeného nařízení vlády se „běžnou údržbu rozumí udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům. Dále se běžnou údržbou rozumí udržování zařízení bytu ve funkčním stavu, pravidelné prohlídky a čištění předmětů uvedených v § 4 písm. g), kontrola funkčnosti termostatických hlavic s elektronickým řízením, kontrola funkčnosti hlásiče kouře včetně výměny zdroje, kontrola a údržba vodovodních baterií s elektronickým řízením.
Podle § 3 výše uvedeného nařízení vlády se za drobné opravy považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele, a to podle věcného vymezení nebo podle výše nákladů.
Podle § 4 podle věcného vymezení se za drobné opravy považují:
a) opravy jednotlivých vrchních částí podlah, opravy podlahových krytin a výměny prahů a lišt,
b) opravy jednotlivých částí dveří a oken a jejich součástí, kování a klik, výměny zámků včetně elektronického otevírání vstupních dveří bytu a opravy kování, klik, rolet a žaluzií u oken zasahujících do vnitřního prostoru bytu,
c) opravy a výměny elektrických koncových zařízení a rozvodných zařízení, zejména vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů analogového i digitálního televizního vysílání a výměny zdrojů světla v osvětlovacích tělesech, opravy zařízení pro příjem satelitního televizního vysílání, opravy audiovizuálních zařízení sloužících k otevírání vchodových dveří do domu, opravy řídicích jednotek a spínačů ventilace, klimatizace a centrálního vysavače, opravy elektronických systémů zabezpečení a automatických hlásičů pohybu,
d) výměny uzavíracích ventilů u rozvodu plynu s výjimkou hlavního uzávěru pro byt,
e) opravy a výměny uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt, výměny sifonů a lapačů tuku,
f) opravy a certifikace bytových měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody, opravy hlásičů požáru a hlásičů kouře, opravy regulátorů prostorové teploty u systémů vytápění umožňujících individuální regulaci teploty,
g) opravy vodovodních výtoků, zápachových uzávěrek, odsavačů par, digestoří, mísicích baterií, sprch, ohřívačů vody, bidetů, umyvadel, van, výlevek, dřezů, splachovačů, kuchyňských sporáků, pečicích trub, vařičů, infrazářičů, kuchyňských linek, vestavěných a přistavěných skříní,
h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
i) výměny drobných součástí předmětů uvedených v písmenech g) a h).
U drobných oprav, které nejsou uvedeny ve věcném vymezení dle § 4 se pojem drobné opravy vymezuje dle výše nákladů. Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
Z důvodu zmírnění finanční náročnosti drobných oprav pro nájemce, a to jak věcně vymezených v § 4, tak ostatních nákladově vymezených uvedených v § 5, ustanovení § 6 stanoví, že přesáhne-li součet nákladů za všechny drobné opravy uvedené v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč za m2 podlahové plochy bytu, další opravy v kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy, a tudíž další drobné opravy, nikoli však běžnou úd
ržbu, hradí pronajímatel. Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.
Takže například: U bytu, který má započitatelnou plochu 50 m2 se za každý metr započítává 100 Kč. Vynásobením plochy bytu a stanovenou částkou získáme limit, do něhož drobné opravy hradí nájemce, nad tento limit hradí drobné opravy pronajímatel. V daném případě tento limit činí 50 x 100 tedy 5.000 Kč.
Závěr
Pokud nájemce bude po pronajímateli požadovat úhradu plateb za drobné opravy nad tento limit, musí pronajímateli prokázat, že uhradil platby do výše uvedeného limitu. Za tímto účelem doporučuji, aby nájemci v běžném roce ponechávali doklady o zaplacení drobných oprav (účtenky, faktury), neboť bez prokázání platby do výše limitu nemusí pronajímatel úhradu nadlimitní částky provést.
Text: Mgr. Rostislav Kovář, AKCR Advokátní kancelář s.r.o.
Foto: archiv redakce
