tisk ]Nový občanský zákoník a statutární orgány družstva
Dosavadní společenství vlastníků jednotek (dále jen SVJ), která vznikla ze zákona buď podle § 9 odst. 3, nebo podle § 9 odst. 4 zákona o vlastnictví bytů, jsou ode dne účinnosti NOZ, tedy od 1. 1. 2014 právnickými osobami podle NOZ. V přechodném ustanovení § 3
041 odst. 1 první věta se výslovně stanoví, že „Právní povaha právnických osob upravených tímto zákonem se řídí ustanoveními tohoto zákona ode dne nabytí jeho účinnosti.“ Současně podle tohoto přechodného ustanovení platí, že ustanovení stanov SVJ, která odporují donucujícím ustanovením NOZ, pozbývají závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti (ostatní ustanovení stanov SVJ jsou v zásadě použitelná) a SVJ přizpůsobí do tří let ode dne účinnosti NOZ svoje stanovy ustanovením NOZ (tedy nejpozději do 31. 12. 2016).
Přizpůsobení nové legislativě
V praxi také nastaly případy, kdy SVJ vzniklé před 1. 1. 2014 vůbec nepřijalo své vlastní stanovy a řídilo se do 31. 12. 2013 vzorovými stanovami SVJ, anebo SVJ sice přijalo své vlastní stanovy, ale v některých záležitostech v podstatě převzalo ustanovení vzorových stanov SVJ. I v tomto případě stanovy nepřestanou platit jako celek, ale musí se přizpůsobit nové legislativě. Dále je nutné upozornit na přechodné ustanovení § 3042 první věta, dle kterého „Odporuje-li název právnické osoby ustanovením tohoto zákona, přizpůsobí právnická osoba svůj název požadavkům tohoto zákona do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti.“ To znamená, že od 1. 1. 2016 veškeré SVJ musí mít ve svém názvu slova „společenství vlastníků“.
Volí se výbor nebo předseda?
Od 1. 1. 2014 nelze použít řadu ustanovení dosavadních stanov SVJ a vzorových stanov SVJ, která jsou v rozporu s donucujícími (kogentními) ustanoveními NOZ, například SVJ již nevykonává správu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, SVJ již není oprávněno sjednávat smlouvy o nájmu jednotek, které jsou ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, dále musí být zcela jednoznačně uvedeno, zda se volí výbor, nebo zda se volí předseda společenství vlastníků, kontrolní orgán (kontrolní komise nebo revizor) se volí jedině v případě, že je výslovně uveden ve stanovách. V případě, že je členem SVJ právnická osoba, za člena orgánu se volí přímo právnická osoba. Dále NOZ také stanoví předpoklady pro způsobilost být zvolen členem voleného orgánu SVJ (§ 1205, § 153 až § 155), což platí rovněž pro fyzickou osobu zmocněnou k zastupování člena voleného orgánu, jímž je právnická osoba.
Nepřichází v úvahu náhradní výkon funkce
Podle nové právní úpravy také nepřichází v úvahu „náhradní výkon funkce statutárního orgánu“ jak je dříve stanovil § 9 odst. 9 a odst. 10 zákona o vlastnictví bytů, protože tato ustanovení nebyla nově převzata do NOZ. Za velice důležitou novou věc lze uvést možnost rozhodování mimo zasedání shromáždění (tzv. per rollam). Dále je nutné uvést, že je nezbytné jednotlivé ustanovení přizpůsobit i z hlediska dikce a pojmů ustanovením NOZ (např. pojem „p
rávní úkony“ nahradit termínem „právní jednání“), odkazy na zákon o vlastnictví bytů nahradit odkazy na právní úpravu bytového spoluvlastnictví v NOZ.
Nutné brát zřetel na ustanovení § 1200
Při úpravě stanov je nutné brát na zřetel také ustanovení § 1200 odst. 2 NOZ, podle kterého stanovy musí obsahovat alespoň:
- název obsahující slovo „společenství vlastníků“ a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo,
- sídlo určené v domě, pro který společenství vlastníků vzniklo; není-li to možné, na jiném vhodném místě,
- členská práva a povinnosti vlastníků jednotek, jakož i způsob jejich uplatňování,
- určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení,
- určení prvních členů statutárního orgánu,
- pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí,
- pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.
Forma veřejné listiny
V případě SVJ, která vznikla před 1. 1. 2014, musí být změny stanov, jimiž budou stanovy přizpůsobeny ustanovením NOZ a také při každé další budoucí změně, schvalovány vždy za účasti notáře, musí mít tedy formu veřejné listiny. Je to proto, že SVJ vznikala před 1. 1. 2014 přímo ze zákona (zákon č. 72/1994 Sb.) a nikoli na základě prohlášení nebo na základě smlouvy o výstavbě.
Požadavek kvalifikované většiny
V souladu s § 1206 odst. 2 NOZ při schvalování změn stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 rovněž postačí po 1. 1. 2014 jejich schvalování alespoň nadpoloviční většinou hlasů vlastníků jednotek přítomných na usnášeníschopném shromáždění, neurčují-li stanovy konkrétního SVJ požadavek vyšší (kvalifikované) většiny.
Výše uvedené bude v praxi znamenat, že pokud stanovy SVJ obsahují výslovně požadavek vyšší většiny hlasů pro schválení změn stanov, musí být změny stanov (včetně změn, jimiž budou stanovy SVJ přizpůsobeny ustanovením NOZ) schváleny takto ve stanovách určenou vyšší většinou hlasů.
Text: Mgr. Rostislav Kovář
Foto: archiv redakce
