tisk ]Ještě tu smlouvičku...
Smlouvy, jako věc nadmíru komplikovaná, bývají sepsány tak specifickým jazykem, že je nikdo, kromě hrstky vysloveně odborných labužníků, jako čtení nevyhledává. Přiznejme si – přečíst a do detailů pochopit její obsah je často nad naše síly. To ale neznamená, že předkládanou smlouvu o dílo, navršující naše hledání dodavatelské firmy, slepě podepíšeme. Běžné je, že necháme její znění zkontrolovat právníkem. V devíti případech z deseti tím naše „pojistka“ končí. Ale pozor! „Každou smlouvu o dílo je nutné posuzovat v širších souvislostech. Zatímco podle našich zkušeností bývají smlouvy právě po právní stránce až na výjimky v pořádku, je nutné se jim věnovat i po stavební stránce, kterou právník většinou nemůže posoudit. Právě v těchto otázkách, týkajících se průběhu a podmínek rekonstrukce, nacházíme i zásadní pochybení. Investor tak bývá v moci dodavatelské firmy, která smlouvu o dílo sepisuje ve svůj prospěch,“ vysvětluje ze zkušeností Pavla Sedláková ze společnosti PSP. Pokud bychom mohli zalistovat smlouvami, které společnost PSP dostává především od bytových družstev a SVJ k posouzení, nejsou výjimkou takové, kdy nebyl v rámci objektivity a správného postupu v pořádku ani jeden bod smlouvy. Typické je také množství příloh a odkazů, díky kterému je smlouva velmi nepřehledná. Pavla Sedláková dodává: „Pokud si nejste jisti, nejjednodušším řešením je přijít na bezplatnou konzultaci. Smlouvu lze před podpisem ještě vždy upravit – a taková investice se opravdu vyplatí. Například úprava smlouvy o dílo na výměnu oken za pět milionů ve prospěch investora ho stála pouhých 4 500 Kč.“
Co je psáno, to je dáno…
Podpisem jednostranně sepsané smlouvy ve prospěch dodavatelské firmy, na sebe investor uplétá bič v podobě nutnosti převzetí nekvalitního díla. Důležitá poznámka: Veškeré námitky a připomínky musíme uplatnit před podpisem smlouvy. „Setkáváme se s případy, že investor k nám přijde s podepsanou smlouvou, kdy teprve s odstupem zjišťuje, že s ní není všechno v pořádku. V tuto chvíli mu ale již nemůžeme pomoci a on bude muset situaci začít řešit právní cestou, což je vždy komplikované a časově velmi náročné a dlouhodobé. Prvním řešením je odstoupení od smlouvy o dílo, ale i tak se investor vystavuje riziku odškodnění vzniklých škod – nákladů se stavbou spojených i v případech, kdy se ještě nic nepostavilo – neopravilo,“ doplňuje Pavla Sedláková.
Jasná zadání
V první řadě je důležité přesně vědět, jaké práce po realizační společnosti budeme požadovat. Dílo musí být kompletně provedené a hlavně po provedení musí být funkční. Výtah, který jezdí nahoru a dolu a nevyhazuje pojistky na chodbě, fasáda, která zateplí budovu, střecha, kterou nebude zatékat…). Vás jako investora nezajímá fakt, kolik hmoždinek a kolik m2 plechu bude zabudováno, ale jestli střecha bude pokryta celá nebo jen její polovina.
Nejen o penězích
„Naprostá většina investorů klade příliš velký a jednostranný důraz na finanční částku, kterou za práci budou muset zaplatit. Přitom v rámci podpisu smlouvy jsou nejdůležitější smluvní podmínky – co všechno a za jakých podmínek cena zahrnuje. Přednost by měly dostat ty firmy, které jsou schopny zakázku realizovat komplexně.
Dodavatel také musí odpovídat za zaměření skutečného stavu a souladu s projektovou dokumentací. V případě, že najde odchylku, by ji měl nechat doplnit do smlouvy o dílo – opět ale platí, že před podpisem smlouvy. To vše vychází ze základního předpokladu, že je firma na požadované odborné úrovni – tak by sama měla znát všechna rizika, která mohou stavbu neb rekonstrukci provázet a měla by tedy také vědět, jak jim předejít. V každém případě by ve smlouvě mělo být zahrnuto pojištění rizik vzniklých škod. To by mělo být zahrnuto v ceně zakázky.“ Ve smlouvě by také měla být zahrnuta specifikace vlastnického práva k budově a zhotovované věci. Laicky řečeno: objednavatel je vlastníkem domu a současně objednaného díla, za které zaplatí při předání bez vad a v termínu.
Orientujte se i v průběhu realizace
Průběh realizace je pro každého investora náročný. K samotné akci totiž přistupují nezbytná omezení a nepohodlí, které obyvatele domu vždy provází. „Pokud máte otázky, nebo se domníváte, že postup prací neodpovídá uzavřené smlouvě o dílo, kontaktujte vedení firmy a včas situaci řešte. Doporučuji písemný styk, protože telefonické urgence a hovory by při pozdějších řešeních byly jen obtížně prokazatelné.“
Jedním z problémů, které ve společnosti PSP vzhledem k průběhu realizací častěji řeší, je nedodržování technologických postupů a materiálů. Proto je důležité, aby měl investor možnost si technologické postupy vyžádat a zkontrolovat. Podmínkou úspěšné realizace je fungující stavební dozor, který by vždy měl být nezávislý na stavební firmě.
Je nutné smluvně ošetřit i zdánlivé drobnosti, které by mohly průběh ovlivnit. „Jedním z těchto bodů je i vyřešení uskladnění materiálu, včetně specifikace, kdo bude tento prostor hlídat. Dále bych doporučovala, aby si investor průběžně vedl fotodokumentaci stavu před, i průběhu prací, pokud se vyskytnou problémy.“
Nestaňte se rukojmím
Často opomíjeným ustanovením je bod odstoupení od smlouvy. „V některých případech ani pečlivý výběr dodavatele nezabrání, ani v průběhu realizace nevznikly tak vážné problémy, že se rozhodnete smlouvu s touto firmou vypovědět. Pokud ovšem není forma předčasného ukončení vztahu ve smlouvě o dílo přesně specifikována (podmínky, kdy je to ze strany investora možné), můžete se dostat do situace, kdy jste se zbavili možnosti radikálně situaci řešit a v tomto ohledu vás bude mít firma v moci. Situace, které vypovězení smlouvy o dílo opravňují a měly by tedy být zahrnuty ve smlouvě o dílo mohou například být: požívání alkoholu na stavbě, plýtvání materiálem a energiemi, poškozování vašeho majetku, odepření přístupu technického dozoru na stavbu, neodstraňování stavebního nepořádku, a podobně.“
Co by nemělo ve smlouvě chybět:
Definice smluvních stran, prověření realizační firmy v obchodním rejstříku.
Přesná specifikace předmětu smlouvy.
Komplexní a finální cena a určení platebních podmínek.
Termín, do kterého má být dílo provedené, případně harmonogram postupu prací.
Přehlednější je ve slovní formě, obvyklé je v grafu.
Povinnosti objednavatele a zhotovitele.
Specifikace situací, za kterých má investor právo odstoupit od smlouvy (poškozování jeho majetku, opakované nedodržování termínů, plýtvání materiálem…)
Sankce za nedodržení podmínek smlouvy pro dodavatele (zejména postih za nedodržení termínu ukončení).
Nejčastější nedostatky:
Smlouva o dílo je nepřehledná pro objednavatele, s množstvím příloh a doplňků.
Chybí přesná specifikace budoucích prací a jejich soupis,práce nejsou brány jako komplexní a dílo není definováno jako funkční celek.
Nepřesnost kalkulace za účelem budoucího navýšení ceny.
Vyplatí se vědět:
-
Smlouva o dílo by měla být vyvážená pro obě strany.
-
Základem smlouvy je podrobný soupis provedených prací.
-
Veškeré doplňky a námitky ke změní musíme uplatnit před podpisem smlouvy.
-
Pozor na oblíbený pojem „vícepráce“. Dopředu požadujte pevný rozpočet, který nemůže být ze strany firmy bez vašeho souhlasu navyšován.
-
Nepřistupujte na platbu předem, a to ani částí celkové sumy.
-
Je zažité, že smlouvu o dílo vypracovává dodavatel.
-
Ke smlouvě je možné i v průběhu jejího plnění doplnit dodatek, reagující na novou situaci. Veškeré změny musí probíhat písemně.
-
Informujte se, zda má firma uzavřené pojištění rizik vzniklých škod.
-
Pokud se jedná o větší zakázku, například celkovou regeneraci domu, je vhodné ji pro snadnější kontrolu postupu prací rozčlenit do několika etap.
-
Problémy, reklamace nebo stížnosti vždy řešte písemně.
-
Veškerá jednání nad rámec smlouvy o díle je otázka písemné dohody.
