Trh s byty v České republice

Datum: 22.1.2013
obrázek
Rezidenční trh v celoevropském měřítku zaznamenal výrazný útlum. Ani Česká republika nebyla výjimkou. Ceny, tak jak se vyšplhaly v letech 2007 a 2008, spadly v průměru o 30 % a s jistou nadsázkou můžeme říci, že začínáme tam, kde jsme byli v roce 2005 a 2006. Na otázky týkající se realitního trhu v ČR jsme se zeptali Jana Borůvky, generálního sekretáře Asociace realitních kanceláří ČR.

V čem spočívají výhody a nevýhody nájemního bydlení oproti vlastnímu bydlení?

Výhodou nájemního bydlení je zejména možnost operativněji reagovat na potřebu změny. Je snazší nájem ukončit a přestěhovat se do jiného bytu podle aktuální potřeby, než byt prodat a koupit jiný. Jako nájemník se k bytu musím chovat s příslušnou péčí, aby nedocházelo k jeho ničení, přesto je výhodou nájemníka, že je na majiteli, aby zajišťoval respektive uhradil opravy bytu v případě, že by omezovaly nájemníka v užívání bytu.

Jaké jsou nejčastější problémy nájemníků?

Myslím, že by bylo vhodné hovořit o problémech nájemníků i pronajímatelů. Často to spolu souvisí. Nájemník, stejně jako jakýkoli obyvatel bytu v nájemním domě, může mít problémy s ostatními nájemníky. V takovém případě je opět výhodou nájemní vztah oproti vlastnickému bydlení. Není-li možné se dohodnout se sousedy na normálním soužití, je možné se přestěhovat. Každý zná situace, kdy se v některých bytech soustavně chovají nájemníci hlučně a není s nimi možná domluva. Nebo naopak, kdy vám neustále někdo vyčítá například pobíhání vašich dětí po bytě. Pak se prostě přestěhujete jinam. Naštěstí jsou ty tam doby, kdy najít byt k pronájmu, byl problém. Pokud vlastníte byt ve zmíněném prostředí (nastěhuje se někdo, s kým prostě nejde vyjít) bývá složitější situaci řešit.

Nájemník však může mít také problémy, které souvisí s tím, že vlastník bytu odmítá včas nebo vůbec plnit své povinnosti. Zejména související se zásadními vadami bytu. Nelze než doporučit, aby se každý nájemník, dříve než podepíše nájemní smlouvu, poradil s odborníkem, který dokáže zajistit, aby ve smlouvě bylo na práva nájemníka pamatováno. Pokud nájemníka zastupuje zkušená realitní kancelář, tak umí takovou službu zajistit. Obdobně vlastník bytu, který se rozhodne pronajímat, by měl velmi pečlivě konzultovat s odborníky, jak sepsat nájemní smlouvu, aby nebyl později problém legálně vystěhovat nájemníka, který porušuje pravidla daná zákonem a sjednaná v nájemní smlouvě.

Pro koho je bydlení v nájmu vhodné?

O pomoc při výběru realitní kanceláře se v případě nájmů na Asociaci realitních kanceláří České republiky nejčastěji obracejí zájemci mladší generace, kteří začínají společný život. Do budoucna plánují koupi vlastní nemovitosti, ale teprve se etablují v příslušné lokalitě. Hledají definitivní zaměstnání, které jim zajistí trvalý příjem a tudíž větší jistotu schopnosti splácet v budoucnu hypotéční úvěr. Také studenti, kteří hledají ubytování na období svého vysokoškolského studia ve městech a nechtějí bydlet na kolejích, upřednostňují nájemní bydlení. Častým zájemcem o nájemním bydlení bývají také firmy, které zajišťují bydlení pro své manažery. Setkal jsem se i s případy, kdy staré manželské páry prodají svůj velký byt v centru města a dokáží si spočítat, že za utržené peníze mohou žít v nájmu v menším bytě v zeleni a ještě jim zbude poměrně značná finanční hotovost, která jim zpříjemní podzim jejich života.

Jaké jsou možnosti externího financování vložené do koupě bytu či domu? Jaké výhody a nevýhody přináší?

Pokud vás externě nezafinancují například rodiče, pak vám nezbude, než předem našetřit třeba prostřednictvím stavebního spoření s využitím příslušných státních dotací a nebo si požádat o poskytnutí hypotéčního úvěru nebo úvěru ze stavebního spoření.

Pokud si na koupi bytu či domu vezmu hypotéku, o kolik procent mi úvěr částku navýší?

To samozřejmě souvisí s tím, od které finanční instituce dostanu úvěr a hlavně s tím, jak má banka stanoveny poplatky za služby a hlavně nastaveny úroky a k jak dlouhé fixaci úvěru se zavážete. Samozřejmě, že navýšení ceny může být i poměrně značné. Každý však zároveň ví, že pokud zaplatíte „hotově“ za byt, pak vám mohou finance chybět pro realizaci nejrůznějších plánovaných i neplánovaných podnikatelských aktivit. V takovém případě je lepší platbu rozložit do více let, i když to bude stát ve výsledku víc.

Vyplatí se koupit byt v novostavbě nebo starší byt například z 80. let, u kterého musíme počítat s rozsáhlou rekonstrukcí?

To samozřejmě souvisí zejména s pořizovací cenou toho kterého bytu. Neřešme však jen cenu, ale zamysleme se nad tím, co jiného může být výhodou starého, oproti novému a naopak. Kupuji-li byt ve starším objektu, mám přeci jen větší šanci (i když ne stoprocentní), že se mi podaří odhadnout, jaká skladba obyvatel v domě je. Již při pouhém vstupu do domu vidím a někdy i bohužel cítím, jak to v domě vypadá. To v případě nové nemovitosti nebývá na první pohled patrné, a proto se může stát, že i dnes nový dům může za pár let vypadat dost odpudivě. Na druhou stranu nové bydlení bývá dražší a dá se předpokládat, že i ostatní kupci chtějí slušné bydlení nejen v bytě, ale také ve společných částech obývaného domu.

Pokud byl nový dům realizován solidní developerskou společností, mohu se spolehnout, že příštích pár let nenastanou problémy jak v bytě samotném, tak ve společných součástech objektu. A pokud přeci jen, mohu počítat se záručními opravami, vyplývajícími ze zákona. Za to také platím většinou vyšší cenu. Ve starším objektu ušetřím při nákupu, mohu si zrekonstruovat byt přesně podle svých představ a pořád mohu ušetřit, ale každopádně doporučuji prověřit, jak na tom je střecha domu, v jakém stavu je výtah nebo kdy byly měněny stoupačky. Může se totiž stát, že v případě nutnosti se budu muset obratem podílet na opravách a to se pak může levný byt prodražit.

Platí tvrzení novostavba = záruka kvality? Co by si měl člověk pohlídat, aby tomu tak bylo?

Těžká odpověď. Mělo by tomu tak být, ale neptal byste se, kdyby tomu tak vždy bylo. U koupě nového bytu by mne zajímaly zejména záruční podmínky uvedené ve smlouvě. Samozřejmě také to, od koho byt kupuji. Zda se jedná o zavedenou společnost, na kterou mi dokáže někdo poskytnout kladnou referenci nebo jaké realizace za společností jsou.

Jaká z variant (nájemní bydlení, byt nebo dům ve vlastnictví) je prodělečnější? Proč? Můžete uvést modelový příklad?

Do takových modelů se nerad pouštím, protože každý případ, každou situaci je nutné rozvážit individuálně. Kdybychom fabulovali s velmi přibližnými čísly, pak například za byt ve sjednané ceně 2 miliony korun zaplatíte při dvacetiletém úvěru 4 miliony korun. Za stejný byt, pokud si jej pronajmete, zaplatíte za dvacet let dejme tomu přibližně stejnou cenu. V rámci vlastnictví budete však muset ještě přispívat do fondu oprav. Ale za dvacet let vám zbude byt, který bude mít určitou hodnotu. Jako nájemník nemáte nic. Co je tedy prodělečnější?

Je v současnosti vhodná doba ke koupi nemovitosti? Klesá nebo naopak stoupá cena nemovitostí? Proč?

Ano, v současnosti je výhodné nemovitosti kupovat. Ceny oproti letům minulým klesly (až o 20 %). Jednak proto, že byly ceny poměrně nadsazené, ale také protože ekonomická situace v Evropě i u nás nutí drobné investory k větší obezřetnosti. Lidé u nás daleko více zvažují, za kolik byt koupit, zda vůbec koupit nebo není-li jistější jít do pronájmu.

Ptal se: Martin Chára

Foto: archiv redakce

 

PP na sociálních sítích

Facebook

Google+

RSS

Aktuálně

Interiér

Exteriér

Financování

Družstva a SVJ

Něco navíc


Časopis Panel Plus

Jsme ověřená firma

PANEL PLUS PRESS s.r.o. - idatabaze.czNakladatelství a vydavatelství - idatabaze.cz

Odhad online


 

Hledání v obsahu

Počasí

Soutěž

Napište nám

Partneři

Anketa

Jaký rozměr má váš byt?
 
47%
 
17%
 
20%
 
7%
 
5%
 
4%

Diskuze

Ke stažení

Nejčtenější články

Odkazy

 

Magazín o moderních trendech v bydlení

portál nejen o bydlení pro čtyři miliony obyvatel panelových domů Panelplus Press

Textová reklama: Předplaťte si PANEL PLUS pouze za 330 Kč! Více na http://www.panelplus.cz/cz/predplatne