Vývoj na realitním trhu

Datum: 08.02.2009
obrázek
O současné současném stavu realitního trhu a očekávaném vývoji v segmentu nemovitostí jsme hovořili s ing. arch. Janem Borůvkou generálním sekretářem Asociace realitních kanceláří České republiky

 

Jak vidíte současnou situaci na realitním trhu?

Současný trh nemovitostí u nás je ovlivňován řadou faktorů, které jej takzvaně zpomalují. Americká hypoteční krize ovlivňuje chování bank, což ve svém důsledku ztěžuje přístup k financím. Jak developerům, tak i malým investorům. Před deseti lety prakticky neexistovaly žádné zdroje financování, běžně dostupné zájemcům o koupi nemovitostí. Veřejnost u nás oprávněně volala po zavedení hypoték. Mimo jiné však také jejich rozvoj vedl v konečném důsledku k relativně rychlému růstu cen nemovitostí. V poslední době se začíná trh zpomalovat a v některých segmentech nemovitosti dokonce zlevňují. To je sice nepříznivý signál pro vlastníky nemovitostí a developery, ale může to být pozitivum pro na ty, kteří si chtějí byt nebo rodinný domek pořídit a na finance - vzhledem ke svým příjmům - dosáhnou.

Očekáváte snížení ceny bytů v panelových domech?

Panelové domy jsou v současné době relativně levnou alternativou drahým  developerským projektům. Ceny panelových domů vzrostly více než trh akceptuje a v současné době stagnují, resp. začínají klesat. Stagnace cen bytů se dá očekávat nejen v panelových domech, ale i v některých novostavbách. Domnívám se, že bydlení panelového typu, za určitých okolností, může splňovat všechny předpoklady pro slušné a relativně cenově dostupné bydlení. Ne všechny paneláky byly řešeny špatně dispozičně, problémy jsou s úniky tepla, ale ty jsou řešitelné. Kvalita bydlení v paneláku velice často závisí na vlastnických vztazích v objektu.

Zvyšuje komplexní regenerace panelového domu cenu?

Komplexní regenerace panelové domu zvyšuje cenu panelového domu asi o 30 % procent. Problém však nastává u oprav, kdy je někdy velmi složité se domluvit v rámci Společenství vlastníků jednotek nebo v bytovém družstvu. Objekt panelového domu není zcela přežitý. Některé současné novostavby jsou na tom v mnohých hlediscích hůř, než některé rekonstruované panelové objekty. Často se setkáváme s nekvalifikovanou prací realizačních firem, což ale kvalitnímu dílu nepřidá. Regenerace panelového domu také přispívá ke snížení energetické náročnosti, což je v současné době velmi diskutované společenské téma.

 

Jaký očekáváte růst tržního nájemného v průběhu pěti let?

Nájemné se mělo uvolnit hned na počátku 90. let. Mělo by možnost se vyvíjet plynule na volném trhu. Nestalo se tak a rozdíl mezi regulovaným a volným nájemným se stával až neúměrným. Dnešní situace je poněkud jiná. Regulované a tržní nájemné se začíná přibližovat, v některých lokalitách se dokonce srovnalo. Hladinu volných - chcete-li tržních nájmů - ovlivnila také poměrně velká nabídka nájemných bytů na trhu. Souvisí to hodně s tím, že řada lidí si koupila byty, do kterých se přestěhovala a staré pak pronajímá nebo nové přímo zakoupila, za účelem investice a rovnou je pronajala. Ceny nemovitostí samozřejmě ovlivňuje lokalita. Ať už se jedná o kupní ceny nebo ceny nájmů. Poměrně velkým problémem jsou dnes např. tzv. „modré parkovací zóny" v Praze. Ceny nájmů se v těchto městských částech snižují rychleji než tam, kde zavedeny nejsou.

Jak zjistit při koupi nebo prodeji bytu, že je makléř solidní? 

V tomto případě doporučuji obrátit se na Asociaci realitních kanceláří České republiky. Sdružujeme přes 200 společností v celé České republice, pro které pracuje více než 1000 makléřů. Všichni členové asociace podléhají pravidelné certifikaci, musí se povinně vzdělávat, dodržovat asociační etický kodex, standardy postupů při prodeji apod. Nic z toho nepožaduje po realitních kancelářích naše legislativa. Důrazně varuji před realitními kancelářemi, které nabízejí stovky nemovitostí, služby zdarma, nejvíce prodávaných nemovitostí apod. Často k takovým nabídkám ani nemají uzavřenu zprostředkovatelskou smlouvu s majiteli, dokonce si nemovitost ani neprohlédli. Nemohou proto zajistit kvalitní zákaznický servis pro své klienty.

 

Jak dobře prodat a koupit byt?

Do realitní kanceláře zpravidla přichází kupující s určitou představou o ceně, kterou mohou za svůj byt požadovat. Podle zkušeností realitních kanceláří je typické, že klient vidí svůj byt v lepším světle, a tak jej většinou nadhodnocují. Také bývá řada klientů ovlivněna nabídkovými cenami z inzercí, které jsou většinou o 10 až 20 % nadhodnocené. Nelehkým úkolem je potom vysvětlit klientovi realitu. Proto všem doporučuji nechat si byt na posoudit od více odborníků. Ale pozor. I některé realitní kanceláře, v zájmu toho, aby od vás dostaly byt do prodeje, akceptují vyšší ceny. Každá nemovitost má svého kupce je to vždy jen otázka času a ceny. Často se stává, že se nemovitost nedaří prodat v daném termínu. Proto je nutná důvěra klienta ve kvalifikovanou realitní kancelář. Pokud se chystáte prodávat nebo kupovat byt, budete potřebovat kvalitně sepsanou kupní smlouvu. Nepouštějte se do tohoto úkonu sami. I když je na internetu možné zjistit různé vzory smluv, tak si ji sami bez právnického vzdělání nepište. Mohli byste přijít o peníze i o nemovitost.

                                                                                                             Ptal se: Martin Chára

 

 

 

Magazín o moderních trendech v bydlení

portál nejen o bydlení pro čtyři miliony obyvatel panelových domů Panelplus Press

Textová reklama: Předplaťte si PANEL PLUS pouze za 330 Kč! Více na http://www.panelplus.cz/cz/predplatne