Jak získat peníze na bydlení?

Datum: 14.08.2008
obrázek
Jakou zvolit půjčku, když zrovna nemáte dostatek úspor a máte možnost pořídit něco výhodného? Zvládnete v rámci svých příjmů zadlužení? Proč jsou úvěry ze stavebního spoření úročeny jinak než hypotéky?

Otázka z titulku následujícího článku zajímá nejednoho z obyvatel České republiky. Pořizování a zvelebování bydlení se stalo nejen módou, ale vzhledem ke stavu našeho bytového fondu nevyhnutelnou nutností. Zatím jsme se příliš nenaučili myslet na roky dopředu a tvoříme úspory, pokud nějaké, tak znatelně nižší, než aby nám stačily pokrýt zamýšlené investice. Protože nájemní bydlení mimo regulovaný trh představuje nemalé procento z příjmů, přistoupí mnoho Čechů k alternativě pořízení vlastního bydlení. Ne nadarmo jsme zemí s jedním z největších podílů vlastnického bydlení v kategorii do 36 let. A samozřejmě mladí lidé, kteří se pohybují na trhu práce kratší dobu a své postavení postupně získávají, nemohli dosud naspořit dost na koupi bytu. Ze všech těchto důvodů jsou úvěry na bydlení běžnou záležitostí, která nachází stále více klientů.
Budeme-li nadále předpokládat, že zdrojem peněz pro pořízení nebo zkvalitnění bydlení má být půjčka, nabízí se nám úvěr ze stavebního spoření (řádný nebo překlenovací) a hypotéka. Pro úplnost výčtu jsou ještě k dispozici spotřebitelské úvěry bez prokazování účelovosti, které jsou však úročeny podstatně vyššími sazbami a jejichž využití na bydlení je z ekonomického hlediska nesmyslem.

Každý z obou běžných typů úvěru na bydlení má své přednosti i nedostatky. Hypotéky byly a jsou v posledních letech relativně levné, a tím dostupné široké veřejnosti, ale nelze je použít v tak širokém spektru případů jako úvěry ze stavebního spoření. Základním předpokladem pro získání hypotečního úvěru je zástava nemovitosti. Ihned tak hypotéka vypadává ze hry tam, kde zástava možná není. Typicky jde o pořízení družstevního bytu, tedy formálně podílu v obchodní společnosti, různé převody a vypořádání majetkových práv, kdy se zástavním právem nesouhlasí někdo z podílníků a podobně. Podstatným důvodem pro „nemožnost“ zástavy nemovitosti je často opomíjený jev, kdy majitel jednoduše zastavovat nechce, například z důvodu budoucí nejistoty.
V takových případech může posloužit stavební spoření, kde nutnost ručení nemovitostí nastává až při vyšších částkách a pokud si budete půjčovat k vlastním zdrojům například půl milionu, máte šanci uspět i bez zastavení nemovitostí.

Víte, do čeho jdete?

Hypotéka znamená svým způsobem až nebezpečně jednoduché řešení. Navštívíte banku, vyberete úvěr, doložíte tzv. bonitu, tedy že máte dost prostředků na splácení i živobytí, vyřídíte zástavu nemovitosti a peníze můžete mít během několika dnů.
Stavební spoření sice umí podobné vymoženosti také, ale daleko výhodněji si půjčíte, když v době čerpání úvěru (nebo překlenovacího úvěru) již budete mít na své spořící smlouvě nějakou sumu peněz. Jak rozebereme později, spořením si otestujete vlastní možnosti postrádat sumu peněz, kterou spoříte nebo splácíte. Snad i proto mají úvěry stavebních spořitelen velmi nízkou míru klasifikace, tedy jen malý podíl úvěrů je splácen opožděně nebo vůbec. A přestože jsou dlužníci hypotečních úvěrů oproti úvěrům ze stavebního spoření ve splácení nepatrně méně spolehliví, obecně platí, že úvěry na bydlení jsou spláceny nejdisciplinovaněji na celém trhu.

Proč jsou sazby různé?

Stavební spořitelny získávají zdroje na úvěry tak, že půjčují vklady spořících klientů. I proto je tak důležité, aby bylo takových klientů dost. Klienti, kteří spoří a nevyužívají výhodný úvěr jsou velice výstižně označováni jako „přátelští klienti“. Aby bylo v systému těchto klientů dostatek, tedy z čeho půjčovat, podporuje stát stavební spoření určitým příspěvkem. Základní funkcí tohoto příspěvku je tedy motivovat klienty, aby spořili. Není tedy podstatné, zda spoří milionář, student nebo rodina s podprůměrným příjmem. Efekt je v rámci systému stavebního spoření totožný – další přátelský klient navíc. Z naspořené hromádky peněz se pak poskytují úvěry. Ty jsou ze zákona úročeny maximálně o 3 % výše než vklady. Protože smlouvy o spoření jsou dnes uzavírány sice na dobu neurčitou, ale typicky minimálně na 6 let, dokáží matematici stavebního spoření spočítat, jak se bude situace vyvíjet a určit rovnovážnou úrokovou míru, aby celý systém fungoval. Stavební spoření nereaguje tak flexibilně na změny sazeb na trhu, ale je po celou dobu úvěrového nebo spořícího případu stabilním finančním instrumentem.
Naopak hypoteční banky získávají peníze pro své klienty na trhu. Emitují hypoteční zástavní listy a získané peníze pak půjčují v podobě hypotečních úvěrů. Aktuálně nabízené sazby úvěrů mohou tedy opravdu věrně kopírovat aktuální situaci na trhu peněz. Proto v dobách nízkých úroků dokáží stlačit banky ceny těchto úvěrů na minimum, ale pouze u krátkodobých fixačních lhůt. Nikdo pak klientům neumí říci, jak se jejich sazba promění po uplynutí jejich fixační lhůty. Někteří proto raději sáhnou po delší době fixace, vyšší úrokové sazbě, ale zato delší jistotě pevného úročení, tedy zatížení domácího rozpočtu stejnou splátkou.

Čím dál více a na delší dobu

Vývoj v posledních třech až pěti letech znamenal na trhu s úvěry na bydlení především zlevnění úvěrů díky poklesu úrokových sazeb. Přestože hypotéky se, jak slýcháme, poslední dobou zdražují, neočekává nikdo tak strmý vzestup sazeb, aby vyskočil na úroveň například roku 2000. Přesto každý, kdo využívá hypotéky, pocítí vzestup sazeb o jedinou desetinku v nárůstu pravidelné splátky ve stokorunovém řádu (v případě úvěru v řádu milionu).
Proto je trendem poslední doby v případě úvěrů ze stavebního spoření nabízet produkty podobné hypotékám, nebo výhodné úvěry ze stavebního spoření s hypotékou kombinovat a využít tak stabilního úročení úvěrů ze stavebního spoření a nabídnout komfort hypotéky. Dávno již neplatí, že úvěr ze stavebního spoření je pouze na rekonstrukce a malé investice. Samozřejmě, na ty je také a typicky je na ně využíván. Proč? Zkuste přijít do hypoteční banky, že chcete 80 000 půjčku na rekonstrukci umakartového jádra v bytě, protože se vám již začalo rozpadat. Nejen, že opět budete potřebovat zástavu, ale hlavně, takhle nízké hypotéky banky neposkytují a odkáží vás na jiné úvěrové produkty. Například spotřebitelský úvěr se sazbou přesahující obvykle 12 % p.a.

Rekonstrukce

Velmi častou otázkou majitelů obytných domů bývají rekonstrukce. Inspirace na nejrůznější projekty nacházíte na stránkách tohoto časopisu dost. Když se rozhodnete, že ve svém bytě nějakou dobu strpíte prach a hluk, často dojdete k závěru, že by se mělo udělat co nejvíce věcí najednou. Kdo by také chtěl uklízet ten nepořádek několikrát za sebou. Takové řešení však znamená také větší vydání, na které nemusí rodinné úspory stačit. Tady jednoznačně nastupuje prostor pro stavební spoření. Málokdo zastaví kvůli rekonstrukci byt, ale řadě domácností chybí v rozpočtu například 150 000 Kč na slušnou rekonstrukci zmíněného bytového jádra a hliníkové elektroinstalace. Nejen, že můžete nějakou dobu na rekonstrukci spořit, a tak si zlepšit podmínky případného úvěru, ale také si nanečisto otestujete, zda dokážete ve svém rozpočtu pravidelně vyčlenit dost volných prostředků na splácení budoucího úvěru. Nezanedbatelnou výhodou je i skutečnost, že můžete spořit bez nutnosti prostředky použít. Když uznáte, že stav bytu je neúnosný, nebo podmínky k rekonstrukci dostatečně příznivé, tak zkrátka začnete. Čím později to bude, tím méně si budete půjčovat, neboť budete mít větší vlastní hromádku. Třeba naspoříte dost na to, abyste si půjčovat nemuseli. Splácení a spoření jsou vlastně naprosto totožné jevy pro vaší peněženku. Část peněz, které nespotřebováváte, dáváte „někam“. Pouze časové zařazení z těchto peněz pak rozliší úspory nebo splátky. V případě, že se nakonec rozhodnete peníze nepoužít, máte po pěti, resp. šesti letech nárok na jejich vybrání včetně státní podpory.

Co je výhodnější?

Na tu to otázku odpovědět nelze. Skutečně záleží na konkrétním případu. Rozhodně nelze vzít úrokové sazby a jejich pouhým porovnáním rozhodnout. V případě hypoték nevíte, jakou získáte sazbu po uplynutí doby, na kterou je sazba fixována. Srovnání poplatků by také hypotéce přidalo další měsíční náklady. U stavebního spoření máte jistotu pevného úročení, víte přesně, kolik budete splácet po celou dobu úvěru. Ovšem je jasné, že pokud úrokové sazby na trhu klesnou, pevné úročení může najednou znamenat mírnou nevýhodu. Vhodné je také kalkulovat s možností předčasného splácení. Hypoteční banky nabízejí možnosti předčasného splácení například při stanovení úrokové sazby na další fixační období a při jiných „zlomech“ během splácení úvěru. Setkáme se však i s nejrůznějším omezením nebo sankcemi za předčasné splacení. To ve stavebních spořitelnách řešit nemusíte. Všechny druhy úvěrů můžete splácet tak předčasně, jak se vám bude zrovna hodit, Výhodnost obou úvěru, ale i vzájemnou konkurenceschopnost dokazuje nejlépe fakt, že existují kombinace obou úvěrů. Klient nejdříve využívá hypotéku, spoří i na stavební spoření a ve vhodnou dobu se mu z hypotečního úvěru stane úvěr ze stavebního spoření. Výhodou je dostatek peněz bez nutnosti předchozího spoření (hypotéka) a později i pevně zafixované úročení s možností předčasných splátek (stavební spoření).

Je jasné, že tento článek nepodal odpověď na to, kam si pro peníze zajít a mít jistotu, že jste zvolili tu nejlepší variantu. Neumíme ani odpovědět, zda je lepší hypotéka, nebo úvěr ze stavebního spoření. Vy však už víte, že nemusíte přijmout první nabídku, neboť variant je řada. Věříme, že se alespoň podařilo nastínit, podle jakých kritérií volit výhodnou nabídku. Vlastní rozhodnutí již záleží na vašich preferencích a investičním záměru. Obvykle je minimálně vhodné, ne-li přímo nutné, vyhledat rady odborníka na financování bydlení.

Jiří Šedivý, tajemník Asociace českých stavebních spořitelen

 

 

Hledání v obsahu

Počasí

Soutěž

Napište nám

Partneři

Anketa

Jaký rozměr má váš byt?
 
43%
 
17%
 
21%
 
9%
 
5%
 
4%

Diskuze

Ke stažení

Nejčtenější články

 

Magazín o moderních trendech v bydlení

portál nejen o bydlení pro čtyři miliony obyvatel panelových domů Panelplus Press

Textová reklama: Předplaťte si PANEL PLUS pouze za 330 Kč! Více na http://www.panelplus.cz/cz/predplatne