Prodej a pronájem nemovitosti - možná úskalí

Datum: 20.6.2014
obrázek
V tomto článku se budeme věnovat zejména „úskalím“, která na trh nemovitostí dolehla v souvislosti s  Novým občanským zákoníkem a novým Katastrálním zákonem.

Katastr nemovitostí

Jedna z důležitých novinek je tzv. „zásada materiální publicity“ (§ 986 NOZ). Tato zásada znamená: je-li právo k nemovitosti zapsáno v KN, má se za to, že bylo zapsáno v souladu s právním stavem. Bude platit od 1. 1. 2015, majitelé nemovitostí mají tedy rok na to, aby uvedli zápisy v KN do souladu se skutečností. Od 1. 1. 2015 pak sporné věci jen rozhodnutím soudu.

Další novinkou je poskytování informací Katastrem nemovitostí vlastníkům nemovitostí (zejména z důvodů ochrany proti podvodným transakcím).

Mají možnost zřízení služby „sledování změn v KN“ – do 20 nemovitostí jen za jednorázový poplatek 200 Kč; vlastník se dohodnutým způsobem (datová schránka, e-mail, SMS) dozví o všech změnách, tedy o tom, že se s jeho nemovitostí „něco děje“ (plomba, vklad, záznam, poznámka).

Kromě toho (bez zřízení výše uvedené služby) se všichni vlastníci, jejichž práva k nemovitosti by měla zaniknout, dozví o podání návrhu na vklad ze strany KÚ (viz § 16, odst. 1 nového katastrálního zákona). KÚ může povolit vklad dle doručeného návrhu až po uplynutí 20 dnů od odeslání výše uvedené informace stávajícímu vlastníkovi nemovitosti.

Připomeňme „revoluční změnu“, kterou je zásada „povrch ustupuje půdě“, tedy mají-li stavba a pozemek stejného vlastníka, stává se od 1. 1. 2014 stavba součástí pozemku (tj. stavba přestává být samostatnou věcí v právním slova smyslu).

Nájem bytu

Dejte si pozor na řadu změn např. při skončení nájmu. Výpověď nájmu musí být vždy písemná a musí být doručena druhé straně. Pokud vypovídá nájem pronajímatel, je povinen poučit nájemce o jeho právu podat do dvou měsíců návrh soudu na přezkoumání oprávněnosti výpovědi a uvést výpovědní důvod. Bez těchto náležitostí je výpověď neplatná.

Nájemce má možnost vypovědět nájem na dobu neurčitou kdykoli i bez uvedení důvodu, ale vždy s tříměsíční výpovědní dobou.

Pokud je nájem uzavřen na dobu určitou, může jej vypovědět za podmínek sjednaných ve smlouvě nebo za předpokladu, že se změní okolnosti, ze kterých strany při uzavření smlouvy vycházely, do té míry, že po něm nelze rozumně požadovat, aby v nájmu pokračoval (např. získá práci v jiném místě, kam není možné z dosavadního bydliště dojíždět).

Opouští se koncepce výpovědi z nájmu s přivolením soudu a odpadá také povinnost pronajímatele poskytovat v určitých případech bytové náhrady, ale nájem bytu musí být samozřejmě dále chráněn, a proto jej může pronajímatel vypovědět pouze v závažných případech, které zákon vyjmenovává (zejména hrubé porušení povinností nájemce, úmyslný trestný čin vůči pronajímateli či jiné osobě v domě aj.).

Kupní smlouvy na nemovitosti

U převodu nemovitostí stále platí požadavek písemné formy. Písemná forma se však nevyžaduje u tzv. vedlejších ujednání. Vedlejší ujednání jsou např. výhrada vlastnického práva, výhrada zpětné koupě, výhrada zpětného prodeje, předkupní právo, koupě na zkoušku, výhrada lepšího kupce. Z toho může plynout řada problémů a nelze než doporučit realizovat sepis kupní smlouvy jedině u odborníků – právníků, aby se pokud možno eliminovaly možné negativní důsledky.

Zprostředkování (tj. u nemovitostí činnost realitních kanceláří)

Dle NOZ byla sjednocena právní úprava podle původního občanského zákoníku a obchodního zákoníku. V případě, že zprostředkovatelskou smlouvu uzavírá s realitní kanceláří člověk jako fyzická osoba - nepodnikatel, jedná se o tzv. spotřebitelskou smlouvu. Z toho plyne, že zprostředkovatel má povinnosti sdělit veškeré daně a poplatky, které se váží k jeho provizi a v případě, že se zprostředkovatelská smlouva uzavírá mimo obchodní prostory zprostředkovatele, má klient jako spotřebitel právo do 14 dnů od smlouvy odstoupit. Zároveň je třeba uvést, že zprostředkovatel má nárok na provizi (pokud je to ujednáno), i v případě, že vytvořil příležitost svému klientovi k uzavření smlouvy (tj. nemusí dojít k podpisu např. kupní či nájemní smlouvy).

Daně

Nově od 1. 1. 2014 podléhají zdanění pozemky zastavěné nemovitou stavbou a pozemky s inženýrskou sítí (vodovodní, kanalizační, elektro, plyn, telekomunikační sítě).

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí je nový název pro daň z nemovitostí. I nadále zahrnuje dvě daně: daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek (nový název).

Daň z nabytí nemovitých věcí

Místo daně z převodu nemovitostí nastupuje daň z nabytí nemovitých věcí. Poplatníkem této daně je převodce - nabyvatel je v těchto případech ručitelem, nebo nabyvatel, jestliže se tak ve smlouvě smluvní strany dohodnou.

Vývoj na realitním trhu

Neočekáváme žádný významný růst cen nemovitostí, ani jejich pád. Do cen nových developerských projektů se zřejmě promítne mírné zdražení v souvislosti s nově platnou legislativou, která uvalila DPH také na pozemky zastavěné. To bude muset být zakalkulováno do cen jednotlivých bytů. V rámci celkové ceny bytu však hovoříme o jednotkách procent.

Všeobecně se dá předpokládat, že se ceny většiny nemovitostí budou pohybovat na podobné úrovni, jako v loňském roce. Jsou patrné stále větší rozdíly mezi příjmovými skupinami. To ovlivňuje také přístup ke koupi nemovitosti. Zatímco poměrně významná skupina obyvatel spadá do kategorie, která bydlení řeší pouze jako nájemní, protože dál „nedosáhne“, stále více lidí se obává možné inflace a chtějí své peníze někde relativně bezpečně uložit. A nemovitosti jsou ideální příležitostí pro dlouhodobou investici. A tak také přibývá lidí, kteří nabízejí své nemovitosti k pronájmu.

Text: Jan Borůvka

Foto: archiv redakce

 

PP na sociálních sítích

Facebook

Google+

RSS

Aktuálně

Interiér

Exteriér

Financování

Družstva a SVJ

Něco navíc


Časopis Panel Plus

Jsme ověřená firma

PANEL PLUS PRESS s.r.o. - idatabaze.czNakladatelství a vydavatelství - idatabaze.cz

Odhad online


 

 

 

Magazín o moderních trendech v bydlení

portál nejen o bydlení pro čtyři miliony obyvatel panelových domů Panelplus Press

Textová reklama: Předplaťte si PANEL PLUS pouze za 330 Kč! Více na http://www.panelplus.cz/cz/predplatne